En France, et plus généralement dans les pays latins, la solvabilité des « candidats emprunteurs » s’apprécient principalement au travers de leurs revenus. Qu’importe votre patrimoine, ce sont surtout vos ressources récurrentes (salaires, revenus fonciers, retraites…) qui sont prises en compte.
À l’inverse, le crédit hypothécaire, d’inspiration franchement anglo-saxonne, s’intéresse à votre patrimoine qui, dans cette optique, constitue in fine la garantie de remboursement des sommes empruntées.
Toutefois, au moins pour les financements faits par des banques françaises, un minimum de revenus vous sera demandé.

1. Pour qui ?

Grace à son extrême pragmatisme, le crédit hypothécaire s’adresse à des publics souvent « maltraités » par le système bancaire :

• Dirigeants et professions libérales à qui on reprochera de ne pas disposer de ressources stables ni de contrats de travail à durée indéterminée, ou tout simplement d’avoir des revenus « atypiques »,
• Commerçants,
• Fichés bancaires malgré le fait qu’un fichage de type « FICP » ne soit pas pour autant synonyme d’interdiction d’emprunter (et même si les banquiers ont tendance à faire croire le contraire),
• Personnes non assurables pour raisons médicales, malgré les conventions AREAS qui sont souvent difficiles voire impossibles à mettre œuvre,
• Retraitées et personnes âgées : jusqu’à une date récente, il était souvent impossible d’emprunter aux plus de 60 ans alors même que ce type de public a souvent une solvabilité supérieure aux personnes actives. Une vraie aberration !

Liste non limitative !

2. Pour quoi / pourquoi ?

Ouvert à tous les propriétaires de biens immobiliers, le crédit hypothécaire ne s’intéresse pas franchement à l’usage que vous ferez du financement qui vous sera accordé et ce, contrairement aux formules classiques de financement.
et, c’est tant mieux. c’est le « crédit liberté » par excellence par lequel vous pourrez financer :

• Des besoins de trésorerie (privés ou professionnels),
• Des biens professionnels,
• Des biens logés en « SCI »,
• Des biens situés à l’étranger,
• Des avances sur successions,
• Des rachats ou regroupement de crédits,

Liste non limitative !

3. Les avantages

De par sa philosophie, le crédit hypothécaire présente une gamme d’avantages qu’on retrouve difficilement en matière de « crédits classiques » :

• Publics finançables très larges : professions à revenus « atypiques », retraités etc.
• Particulièrement adapté aux « seniors » qui peuvent, dans ce cadre, emprunter jusqu’à 95 ans (en date de fin de prêt),
• Possibilité de franchise en capital sur longue durée (voir la rubrique « prêt hypothécaire in fine »),
• Pas d’assurance obligatoire (lorsque c’est possible, elle est tout de même recommandée par nos soins), soit une économie potentielle non négligeable,
• Pas de domiciliation de revenus, vous conservez votre banque actuelle !

4. Comment ça marche ?

Le prêt hypothécaire suppose une « hypothèque » et que l’emprunteur soit donc propriétaire d’un bien immobilier à usage privé, résidence principale, secondaire ou à finalité locative d’habitation.

Le prêt sera d’autant plus important que les propriétaires concernés sont considérés comme « acquittés » cad qu’ils ont fini de payer leur emprunt.
Globalement, on considère, dans cette forme de financement, que le montant finançable ne doit pas excéder 50 à 110% de la valeur du bien déduction faite de la part encore hypothéquée. En cas de « PVH » (voir la rubrique correspondant), le montant sera également fonction de l’âge de l’emprunteur.
La valeur du bien est faite par voie d’expertise.

Les frais d’expertise et d’hypothèque sont de l’ordre de 2% déduits généralement de l’emprunt lui-même. Ils ne sont donc pas à « décaisser ».

Les taux sont assez similaires à ceux qu’on trouve pour des financements classiques selon les durées considérées qui peuvent, dans le cas d’un crédit hypothécaire, atteindre 25 ans.
Le délai d’instruction, lorsque le dossier est complet, est d’environ 4 à 6 semaines.

Une réponse de principe peut être obtenue via nos équipes dans un délai d’environ 10 jours.

Pour une approche plus personnalisée, nous ne saurions trop vous conseiller de solliciter nos spécialistes « crédit hypothécaire » gratuitement et sans engagement.

1. Le prêt viager hypothécaire (PVH) : pour transformer son patrimoine en liquidités !

Le « PVH », pour les intimes, c’est une variante très usitée du prêt hypothécaire dans la mesure où elle présente un nombre incroyable d’avantages :

• Pas de remboursement d’emprunt, franchise totale en intérêts et en capital jusqu’au décès,
• On reste « propriétaires », possibilité de rachat du prêt tout au long de l’opération et après décès par la succession, une différence notable (et moins couteuse) par rapport aux solutions de type « réméré »,
• Pas de questionnaire de santé (sauf souscription volontaire dans les cas où cela est possible),
• Soulte éventuelle reversée à la succession, avec concomitamment, pas de dette laissée derrière soi,
• Possibilité de réduire son IFI via un montage de type « PVH » (Voir nos conseillers sur le sujet).

2. Le prêt hypothécaire “in fine” (PHIF) : pour optimiser son coefficient d’endettement !

Moins intéressant que le « PVH », le « PHIF » s’adresse a contrario à un public plus large, le « PVH » au sens strict étant plutôt réservé, pour sa part, aux « plus de 60 ans ».

Il n’en présent pas moins des avantages substantiels :

• Charge de remboursement minoré par rapport à un emprunt classique (pas de capital remboursé),
• Amélioration (ou préservation) de votre coefficient d’endettement,
• Optimisation fiscale en cas d’usage pour un financement locatif,
• Permet de réduire son IFI (Voir nos conseillers sur le sujet).

3. Le rachat de prêt hypothécaire

Il ne s’agit là pas à proprement parler d’une catégorie de prêt hypothécaire mais d’un ensemble de possibilités. Sur le principe, tout prêt hypothécaire, comme n’importe quel autre prêt, peut faire l’objet d’un rachat ou s’inscrire dans le cadre d’un montage « roll over » de « lease back immo ».

4. Le crédit hypothécaire pour fichés « FICP » et interdits bancaires

Petits rappels en matière de fichage bancaire.

Fichage « FICP »

C’est l’un des principaux fichiers gérés par la Banque de France accessible au grand public. Créé en 1989 par la loi Neiertz, il vise à protéger le consommateur d’un éventuel surendettement et … les banques pour lesquelles il constitue un fichier des « mauvais payeurs ».
La durée du fichage intervient, généralement, pour une durée de 5 ans.

Sont principalement recensées dans ce fichier :

• Les personnes ayant déposées un dossier auprès de la commission de surendettement,
• Les titulaires de prêts ayant enregistré 2 échéances impayées,
• Un découvert de + 500 € non régularisé,
• Les opérations de type « loa » (location avec option d’achat).

Ce qui représente beaucoup de monde puisqu’on estime le nombre de personnes inscrites « FICP » à environ de 2.5 millions !

« Interdits bancaires » (FCC)

Il s’agit en fait de personnes ayant émis des chèques sans provision et non régularisés.
Elles sont inscrites au « FCC », fichier central des chèques pour une durée maximale de 5 ans.
Par extension, sont également concernés les usages abusifs de carte bancaire. Dans ce dernier cas, le fichage est limité à 2 ans.

Un peu plus d’1 million de personnes seraient fichées « FCC » à fin 2019.

 Est-il possible d’obtenir un crédit si on est fiché FICP ou FCC ?

La réponse est clairement positive, le fichage étant d’ordre informatif (pour les banques) et ne saurait constituer une sanction.
Ceci pour la théorie.
Dans la pratique, les banques, surtout françaises, « renâclent » et même plus vis-à-vis de ce type de clientèle. Fort heureusement, le monde est vaste et les banques de plusieurs pays d’Europe ne font pas forcément la même analyse que nos banques nationales.
Certaines d’entre elles, grâce à la « collatéralisation » de l’hypothèque, s’en sont faites une spécialité.

Nous aussi du reste !